Новый экономический год для столицы открывается активно. В ближайшие две недели пройдут сразу четыре аукциона, на которых будут реализованы свыше 66 га дорогой московской земли, сообщает ko.ru. Все они находятся в выгодных локациях, но пока представляют собой захламленные территории бывших промзон. Однако в рамках договоров комплексного развития территорий бизнес обязуется вложить около 107 млрд рублей в то, чтобы здесь вырос город-сад в современном понимании.
Инвесторы уже имели возможность подробно ознакомиться с лотами: в середине декабря прошли роад-шоу бывших промзон.
Так, площадку «Красный строитель» в Южном Чертанове отличает близость сложившейся жилой застройки к объектам бытового обслуживания населения и хорошая транспортная доступность: в пешей досягаемости сразу две станции метро — «Аннино» и «Ул. Академика Янгеля», станция МЦД «Красный строитель». Кроме того, рядом расположен Аннинский лесопарк и Битцевский лес.
Это должно стимулировать спрос на жилую недвижимость, которую девелопер возведет на месте скопления автомастерских, складов и бывших производственных цехов. Впрочем, соотношение жилье / социально-деловые пространства — в пользу второго: 190 тыс. кв. м против 215 тыс. кв. м соответственно. И это не считая школы на 900 учащихся, детского сада на 250 малышей, поликлиники и храма.
По оценке организаторов торгов, внутренняя норма рентабельности этого проекта — 17%.
Столь же высокий показатель и у еще одной зеленой локации — в Новогиреево, по адресу: ул. Кусковская, вл. 12. На участке в 21 га рядом с Перовским и Кусковским парками планируется построить 142 тыс. кв. м жилья, в том числе 56 тыс. кв. м по программе реновации. Здесь же девелопер обязан возвести офисы, скалолазный центр, гостиницу, магазины и рестораны. На его стороне — и создание всей коммунальной инфраструктуры нового микрорайона.
Еще одна выгодная московская локация — промзона «Алтуфьевское шоссе», где почти 8 га земли с большим перечнем видов разрешенного использования: офисные комплексы, легкая и фармацевтическая промышленность, ФОК, объекты культурно-досуговой деятельности, магазины, кафе и рестораны.
Для территории бывшего промпредприятия «Вагоноремонт № 16» в Лианозове также предусмотрена широкая функциональность.
Плюс миллиарды в бюджет
Критерием успешности масштабных проектов по редевелопменту Татьяна Полиди, вице-президент Фонда «Институт экономики города», называет рост рыночной реальной капитализации городской недвижимости. Хотя он пока не является официальным индикатором в программах КРТ, аналитики ориентируются именно на него.
Этот интегральный показатель указывает на эффективность использования территорий и качество управления пространственным развитием. Учитывая, что при комплексном редевелопменте мы не просто заменяем старые здания на новые, а преобразуем саму среду — за счет изменения функций территории, ее планировки, плотности улично-дорожной сети, роли территории для более широкого окружения, растет совокупная реальная рыночная стоимость земли и расположенных на ней объектов.
Татьяна Полиди подчеркивает, что земельные участки и недвижимость — это главные активы города и эффективная градостроительная политика должна быть направлена именно на рост такой капитализации.
Так, площадка, стоимость которой близка к минимальной кадастровой, в результате инвестирования становится экономически привлекательной. Появляется спрос со стороны бизнеса на приобретение или аренду таких объектов недвижимости. Это влечет выгоду для всех: и для собственников недвижимости, поскольку она ликвидна и эффективно работает в рынке, и для города, получающего дополнительные налоговые доходы.
Ожидается, что город будет получать ощутимую финансовую отдачу. Только от реализации проекта на «Красном строителе», по словам вице-мэра Москвы Владимира Ефимова, ежегодно в бюджет будет поступать около 1,6 млрд руб. Ефимов отмечает, что первые четыре договора о КРТ, заключенные на редевелопмент площадок бывших промзон «Коровино», «Алтуфьевское шоссе», «Автомоторная» и «Теплый Стан», уже принесли в бюджет города в 2022 году более четырех миллиардов рублей.
Важно, что в рамках проекта будут появляться компактные и более безопасные для окружающей среды производства. Условия четырех ближайших аукционов предусматривают создание 14 100 новых рабочих мест.
Редевелопмент в законе
Для того чтобы механизм заработал, потребовались законодательные изменения. Практика показала, что в отсутствие правового регулирования вовлечение в оборот неэффективно используемых территорий, множество мелких собственников которых не заинтересованы в самостоятельном редевелопменте, не происходит.
«До принятия современного законодательства о КРТ, в развитии которого Москва еще с 2012–2013 гг. принимала самое активное участие, были лишь единичные случаи преображения ржавого пояса, и только в последние несколько лет стала проводиться системная работа в этом направлении», — отмечает Татьяна Полиди.
В 2020 году началась реализация первых проектов комплексного развития территорий. Механизм КРТ позволяет девелоперам осуществить масштабные инвестпроекты в городской черте, где интересных территорий осталось уже не так много. Кроме того, бизнесу гарантируются особые условия.
Многие девелоперы заинтересованы в участии в подобных проектах. Среди крупнейших российских компаний можно выделить ПИК, ЛСР, «Галс-Девелопмент», «Донстрой», Capital Group, группу ПСН, Главмосстрой, MR Group, СУ-155, ФСК и многие другие.
Причем усложнение общеэкономической ситуации делает подобные проекты еще более привлекательными.
«Сегодня редевелопмент промзон имеет большее значение, поскольку сейчас особенно важно делать акцент на внутреннее развитие в условиях действия санкций. На современных предприятиях появится возможность для изготовления сложной продукции — это будет способствовать росту интеллектуального потенциала России и даст большой толчок для развития в мировом сообществе. И, безусловно, это создаст огромное количество рабочих мест», — уверена аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Эксперт подчеркивает, что только на энтузиазме преображения Москвы бизнес работать не будет и крупные компании заинтересованы в редевелопменте промзон, потому что значительная доля застройки является коммерческой недвижимостью, доход от аренды которой имеет привлекательную рентабельность.
«Кроме того, тренд на застройку вокруг Москвы не то чтобы исчерпал себя, но бизнесу становится все сложнее искать привлекательные территории, дороже тянуть транспортную и инженерную инфраструктуру, тогда как строительство в пределах города эти проблемы отметает, а привлекательность объектов, а значит, и стоимость будет с течением времени повышаться», — считает Наталья Пырьева.
Как отмечает председатель комитета Московской торгово-промышленной палаты по развитию инвестиционной среды для бизнеса Анна Вовк, ландшафт инвесторов меняется. Однако программы, которые выпускает правительство Москвы, действительно представляют интерес, желающих в этом участвовать до сих пор достаточное количество, а на рынке сохраняется довольно высокий спрос.
«Бизнес привлекают особые условия: они всегда предусматривают полноценное развитие территорий, плюс создание новых рабочих мест, плюс развитие инфраструктуры, социальных объектов, жилищных и офисных. В этом комплексе всегда риски распределяются, вложения становятся более рентабельными — это главный фактор, на который приходят инвесторы», — говорит Анна Вовк.